Forum prawne

[emailmonia]

Postanowiłam założyć nowy temat dotyczący kwestii prawnych. Ideą przwodnią tego tematu jest "Ignorantia iuris nocet", czyli nieznajomość prawa szkodzi. Każdy powinien wiedzieć, jakie prawa mu przysługują. Będziemy tu pisać o uprawneniach wynikających z ustawy o własności lokali (i dlaczego różni się od prawa spółdzielczego), uprawnieniach w przypadku ujawnienia się usterek, własności kabli w scianie itp.

Pozdrawiam.

[emailmonia]

W pierwszym poście rękojmia za wady lokalu, której można dochodzić niezależnie od gwarancji. Każdy nabywca ma wybór, czy roszczenie realizować z tytułu gwarancji, czy rękojmi.

Każdy nabywca ma uprawnienie do żądania od dewelopera usunięcia wad lokalu (w ramach uprawnień z tytułu rękojmi - art. 556 § kodeksu cywilnego). Termin do dochodzenia tych roszczeń wynosi 3 lata od dnia, kiedy lokal został wydany (art. 568 § 1 kodeksu cywilnego). Jeżeli w tym okresie nabywca wysyłał pisma do dewelopera z monitami, a on uznawał istnienie usterek bądź niektóre usuwał, 3-letni termin został przerwany i zaczynał biec na nowo (art. 123 § 1 pkt 2 kodeksu cywilnego z analogii). W ramach uprawnień można wysłać - listem poleconym - ostateczne pismo do dewelopera, w którym zażąda się usunięcia wad np. dachu (które są jednocześnie wadami lokalu, gdyż powodują zalewanie go), w określonym terminie, z zagrożeniem iż w razie niedopełnienia obowiązku nastąpi: 1) odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu, bądź 2) obniżenie ceny kupna, bądź 3) wystąpienie do sądu z pozwem o nakazanie usunięcia wad i wypłaty odszkodowania za zniszczone elementy lokalu oraz koszty remontu. Roszczenia o usunięcie wad z uprawnieniem do odstąpienia od umowy znajdują oparcie w art. 561 § 2 kodeksu cywilnego, roszczenie o obniżenie ceny - w art. 560 § 1 w zw. z art. 561 § 3 kodeksu cywilnego. Prawo do żądania odszkodowania od dewelopera znajduje oparcie w art. 566 oraz art. 471 kc.

Jeżeli natomiast zarządca został ustanowiony przez właścicieli w akcie notarialnym (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), wówczas jest zobowiązany wobec każdego z właścicieli do prawidłowego wykonywania zarządu. Jeżeli zarządca zwleka w reklamowaniu wad dachu bądź czynił to nieudolnie, i wyniku tego nabywca ponosi szkodę w postaci zniszczeń lokalu czy kosztów na ich usunięcie, zarządca ponosi wobec nabywcy odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego jako skutek nienależytego wykonania zobowiązania. Zarządca odpowiada w takiej sytuacji także wtedy, gdy monitował dewelopera, i - mając świadomość jego zwłoki w usuwaniu wad dachu - nie przeprowadził sam remontu w celu uniknięcia szkód właścicieli, by dopiero potem dochodzić zwrotu kosztów takiej naprawy od niesolidnego kontrahenta.

Zależnie od możliwości finansowych, właściciel lokalu może też na własny koszt sam zlecić naprawę dachu (gromadząc wcześniej, w postaci fotografii, dowody istnienia wad dachu i zniszczeń lokalu), jeżeli deweloper zwleka z usunięciem wad. Następnie na podstawie art. 471 kc może dochodzić od dewelopera zwrotu poniesionych kosztów na tę naprawę.

W naszym przypadku – faktycznie, zarządca i „developer” to te same osoby prawne (Spółdzielnia). Jednak prawnie, to dwa odrębne podmioty. Dlatego, zależnie od roszczeń, można występować przeciwko Spółdzielni, jako zarządcy lub jako developerowi.

Problem konfliktu interesów, o którym kiedyś mówiłam, występuje wtedy, gdy Wspólnota decyduje się dochodzić roszczeń od developera. Prawnie nie powinno być problemu (ponieważ nie występuje jednolitość powoda i pozwanego). Z jednej strony powodem jest Wspólnota, z drugiej pozwanym Spółdzielnia. Problem jest natury faktycznej (osobowej), związanej z reprezentacją Wspólnoty. Wspólnotę reprezentuje bowiem zarządca, który jest jednocześnie developerem i w procesie nie koniecznie może działać z korzyścią dla Wspólnoty.

W następnym poście napiszę o gwarancji.

[emailmonia]

UMOWA Z DEWELOPEREM lub SPÓŁDZIELNIĄ

Jak reklamować wady budynku i mieszkania

Dochodzenie roszczeń związanych z wadami budynku i takich, które dotyczą kupowanych przez nas materiałów, odbywa się w różnych trybach. Wiele osób mylnie sądzi, że do wad nowo wybudowanego mieszkania stosuje się ustawę z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 141, poz. 1176). Otóż nie - ma tu zastosowanie kodeks cywilny. Ustawę stosuje się jednak wówczas, gdy sami kupujemy pewne elementy wyposażenia mieszkania, które są wadliwe.

Protokół nie zamyka sprawy

Kupno nowego mieszkania lub domu wiąże się zawsze z podpisaniem protokołu odbioru. Jeśli w nowo wybudowanym lokum zauważymy jakieś wady - należy zgłosić je w protokole, w którym przedstawiciel budującego powinien jednocześnie wskazać termin, w jakim zostaną one usunięte. Fakt, że kupujący podpisał taki protokół, nie oznacza, że nie może później reklamować wad. Wiele nieprawidłowości wychodzi na jaw dopiero wtedy, kiedy w danym lokalu zamieszkamy na dobre - np. po jakimś czasie zaczyna odpadać tynk. Dlatego warto wiedzieć, że zgodnie z kodeksem cywilnym, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat. Termin ten jest liczony od wydania rzeczy kupującemu - czyli w przypadku mieszkania, od dnia jego odbioru. Rękojmia przysługuje nam z mocy prawa, więc takie uprawnienie nie musi zostać zapisane w umowie kupna mieszkania.

Jeśli zauważymy jakąś wadę domu lub mieszkania - np. w trakcie jego wykańczania okaże się, że ściana jest krzywa, warto od razu ją reklamować. W nowych budynkach deweloper lub spółdzielnia dokonuje zwykle co roku (w ciągu 3 lat objętych rękojmią) tzw. przeglądów gwarancyjnych. Nie musimy jednak czekać do czasu takiego przeglądu - wady najlepiej zgłaszać od razu na piśmie (nasza korespondencja z budującym okaże się przydatna na wypadek, gdyby spór o wadliwe mieszkanie miał się skończyć w sądzie cywilnym).

Fakt, że kupujący podpisał protokół odbioru nie oznacza, że nie może później reklamować wad. Kiedy korzystać z rękojmi?

Sprzedawca odpowiada za wadę, jeśli sprzedana rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność - np. w mieszkaniu na ostatniej kondygnacji przecieka sufit z powodu wadliwej konstrukcji dachu. Podobnie - jeśli rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego - np. ściany miały być pomalowane farbą zmywalną, jednak nie dają się czyścić na mokro. Z rękojmi można skorzystać także wówczas, gdy rzecz została nam wydana w stanie niezupełnym - np. w wyposażeniu mieszkania budowanego "pod klucz" brakuje armatury łazienkowej, mimo że, zgodnie z umową, deweloper powinien był ją zamontować.

Warto wiedzieć, czego można żądać z tytułu rękojmi. Po pierwsze - kupujący ma prawo odstąpić od umowy - czyli w efekcie zwraca deweloperowi mieszkanie, w zamian za zwrot pieniędzy. Takie odstąpienie nie będzie jednak możliwe, jeśli kwestionowane wady mieszkania zostaną niezwłocznie usunięte (np. sypiące się tynki zostaną zbite i położone jeszcze raz) albo wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową (np. zamiast pękniętego okna - wstawione zostanie nowe). Jeśli jednak dana wada istotna (czyli taka, która znacznie utrudnia prawidłowe korzystanie z mieszkania) była już usuwana, ale pojawi się ponownie - prawo odstąpienia od umowy jak najbardziej przysługuje. Jeżeli mieszkanie jest wadliwe, można żądać również obniżenia ceny.
...i z gwarancji

Zdarza się, że deweloperzy wystawiają kupującym gwarancję na niektóre prace albo elementy wyposażenia domu lub mieszkania - np. na okna czy drzwi garażowe. W takim przypadku wyłącznie od naszego wyboru zależy, czy skorzystamy z rękojmi czy z gwarancji - możemy na przemian korzystać z tych dwóch trybów. Po prostu należy zastanowić się, który tryb będzie dla nas korzystniejszy - może np. okazać się, że lepiej skorzystać z rękojmi, gdyż punkt serwisowy gwaranta jest dość odległy od naszego miejsca zamieszkania.

Gwarancja trwa tyle, ile określono w dokumencie gwarancyjnym - jeśli więc np. udzielono jej na dwa lata, to po tym czasie jeszcze przez rok można skorzystać z rękojmi. Jeśli okres obowiązywania gwarancji nie został określony, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Gwarancja określa sytuacje, w jakich można z niej skorzystać - gwarant wskazuje zwykle, jakich wad nie obejmuje gwarancja. Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.

Domy i mieszkania są najczęściej kupowane w stanie surowym, a ich właściciele sami kompletują odpowiednie materiały wykończeniowe. Niestety, często okazują się one "niezgodne z umową", czyli po prostu wadliwe - np. wanna jest uszkodzona, a cement stary. Jeśli takie materiały kupujemy dla własnego użytku - w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą, możemy reklamować ją na podstawie przepisów o sprzedaży konsumenckiej. Reklamację możemy złożyć w ciągu 2 lat od wydania nam rzeczy. Sprzedawcę należy powiadomić o wadzie w ciągu 2 miesięcy od dnia jej stwierdzenia. Jeśli sprzedawca nie ustosunkuje się do reklamacji klienta w ciągu 14 dni, zakłada się, że uznał ją za uzasadnioną.

W przypadku zakupu wadliwego towaru, w pierwszym rzędzie można domagać się nieodpłatnej naprawy towaru lub wymiany go na nowy. Obniżenie ceny lub zwrot pieniędzy (czyli odstąpienie od umowy) możliwe są wówczas, gdy wymiana albo naprawa są niemożliwe albo wymagają nadmiernych kosztów bądź gdy sprzedawca nie zdoła naprawić lub wymienić towaru w odpowiednim czasie. Podobnie, gdy naprawa lub wymiana narażałaby kupującego na znaczne niedogodności. O tym, czy towar zostanie naprawiony, czy wymieniony na nowy, powinien decydować klient, nie sprzedawca.

Również w przypadku sprzedaży konsumenckiej, można wybrać pomiędzy uprawnieniami z tytułu gwarancji (jeżeli na dany produkt udzielono gwarancji) a uprawnieniami z tytułu niezgodności towaru z umową.

W jakim terminie i gdzie reklamować

3 lata - na złożenie u dewelopera lub spółdzielni reklamacji wad nowego mieszkania lub domu (np. krzywej ściany), a także wad wyposażenia mieszkania, które kupowałeś, "pod klucz" montował budujący (np. zepsutego zlewu); liczone od dnia odbioru mieszkania.

2 lata - na złożenie u sprzedawcy reklamacji wad wyposażenia mieszkania, które kupiłeś sam (np. glazury, armatury łazienkowej itp., którymi wykańczasz mieszkanie bez udziału budującego); liczone od dnia wydania rzeczy.

...a nawet więcej - reklamację można złożyć niekiedy nawet w dłuższym, np. 5-letnim terminie, jeśli na dany element mieszkania lub jego wyposażenia otrzymaliśmy gwarancję. Gwarancja trwa tyle, ile określono w dokumencie gwarancyjnym.

[emailmonia]

Czy właściciel powinien płacić za remont balkonu?

Za utrzymanie i konserwację wewnętrznej części balkonu będzie płacić właściciel mieszkania. Natomiast koszty naprawy jego konstrukcji ponosi wspólnota mieszkaniowa.

ORZECZENIE

Uchwała Izby Cywilnej SN z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08

Właściciel lokalu mieszkalnego ma obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu tylko w części, która służy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych. Z kolei wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Uchwała jest konsekwencją pytania prawnego, z którym zwrócił się do SN Sąd Apelacyjny w Gdańsku. Rozpatrywał on spór pomiędzy gminą miasta Gdańsk a jedną ze wspólnot mieszkaniowych. Jednostka samorządu domagała się uchylenia uchwały wspólnoty, która nakłada na jej członków (którym jest też gmina) sfinansowanie kosztu remontu balkonów.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy, budynek, w którym znajdują się wyodrębnione lokale, składa się z samodzielnych lokali mieszkalnych oraz elementów budynku, które stanowią nieruchomość wspólną. Na nieruchomość wspólną składają się wszystkie części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli. Balkon nie jest nieruchomością wspólną, ale elementem samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Skład orzekający przypomniał, że SN w wyroku z 7 marca 2003 r. dokonał wyraźnego rozróżnienia pojęć pomieszczenia pomocniczego i przynależnego. Pomieszczenie pomocnicze wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi bezpośrednio służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenie przynależne służy zaś zaspokajaniu innych potrzeb. Skoro nie ma wątpliwości co do tego, że balkon służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jest on pomieszczeniem pomocniczym. Konsekwencją tego jest obowiązek ponoszenia nakładów na jego utrzymanie.

Podział kosztów remontu

Ustawa o własności lokali mówi też o częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ale które stanowią pewien element konstrukcyjny balkonu -uzasadniał uchwałę sędzia prof. Zbigniew Kwaśniewski. Osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej. Jest to więc część składowa samodzielnego lokalu mieszkalnego i osoby te muszą zadbać o ich utrzymanie. Natomiast za remonty konstrukcyjne balkonu musi płacić wspólnota.

Uchwała SN wiąże wszystkie sądy. Zgodnie z jej wytycznymi będzie musiało postępować również blisko 120 tys. wspólnot mieszkaniowych w Polsce.

[emailmonia]

Plan gospodarczy i ujawnienie dłuzników.

Czy na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd powinien przedstawić plan gospodarczy? Czy wszyscy właściciele muszą się z nim wcześniej zapoznać?

Na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej członkowie muszą uchwalić plan gospodarczy dotyczący nieruchomości wspólnej oraz wysokość opłat uiszczanych przez cały rok na pokrycie kosztów zarządu. Plan wyszczególnia czynności, które zarząd planuje wykonać w ciągu roku, koszty inwestycji i koszty na wykonanie planowanych czynności.

Na przykład w rocznym planie gospodarczym należy uwzględnić prace związane z remontem albo modernizacją budynku, określić przypuszczalne koszty oraz wydatki związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej za wywóz nieczystości, wynagrodzenia dozorcy, członków zarządu albo zarządcy.

Przed corocznym zebraniem wspólnoty zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o przygotowywanym na przyszły rok planie gospodarczym. Dołącza się go do zawiadomienia o corocznym zebraniu członków wspólnoty wraz ze sprawozdaniem zarządu z dotychczasowej działalności. Gdyby jednak informację o planowanym zebraniu zamieszczono na tablicy ogłoszeń, to sprawozdanie i projekt planu zarząd musi udostępnić w takim miejscu, aby każdy z członków wspólnoty mógł się z nimi zapoznać, na przykład złożyć do wglądu w siedzibie wspólnoty. Aby głosować nad uchwałą o planie gospodarczym, właściciele powinni zapoznać się również z bieżącymi zobowiązaniami i wierzytelnościami wspólnoty i z aktualnym stanem zadłużenia poszczególnych członków. Zarząd powinien też poinformować właścicieli mieszkań o tym, jaki jest bieżący stan spraw wspólnoty.

Zaległosci

Każdy właściciel ma prawo mieć wgląd do dokumentów dotyczących działalności wspólnoty i zarządzania nieruchomością, a nawet domagać się ujawnienia nazwisk właścicieli lokali, którzy zalegają z opłatami. Nie narusza to zasad ochrony danych osobowych, ponieważ generalny inspektor danych osobowych (tzw. GIODO) uważa, że dopuszczalne jest ujawnienie na zebraniu nazwiska, imienia i numeru lokalu zadłużonego właściciela. Natomiast w innych przypadkach niż na zebraniu podaje się tylko numer zadłużonego lokalu.

Podstawa prawna

Art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

[emailmonia]

Czy wspólnota może podjąć uchwałę w trybie obiegowym?

Właściciele lokali mogą podejmować uchwały w tzw. trybie obiegowym drogą indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też podjęte w tzw. trybie mieszanym. Oznacza to, że niektórzy członkowie wspólnoty przyjdą na zebranie i będą tam głosowali, a inni oddadzą swój głos w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

O treści uchwał podejmowanych podczas indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien być powiadamiany na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej.

Bez względu na sposób oddawania głosów zawsze uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, a głosowanie jest ważne bez względu na to, czy na zebraniu było kworum. W zebraniu może więc uczestniczyć nawet mniej niż połowa właścicieli lokali.

Głosy są liczone według wielkości udziałów, albo w taki sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez względu na to, jak duży jest jego udział. O sposobie liczenia głosów decyduje zapis w umowie albo uchwała członków wspólnoty.

Jeżeli jednak we wspólnocie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela lub oba te warunki są spełnione łącznie, to wówczas na każdego właściciela przypada tylko jeden głos. W taki sposób głosuje się również wtedy, gdy domagają się tego właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna

■ Art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

[emailmonia]

Czy członkowie wspólnoty uprawnieni są do uzyskania informacji o zaległościach innych członków ?

Do wspólnot mieszkaniowych tworzonych na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) stosuje się - w zakresie w niej nieuregulowanym - przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Z przepisów Księgi Drugiej Tytułu I Działu IV kodeksu wynika, że współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane osobowe pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z jego art. 200, „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną". Podobnie wskazana wyżej ustawa o własności lokali w art. 29 ust. 3 stanowi, że prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Z powołanych przepisów wynika zatem uprawnienie każdego współwłaściciela dostępu do dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością. Wskazać w tym miejscu należy, iż zakres danych i informacji udostępnianych współwłaścicielom powinien być adekwatny do ich potrzeb związanych ze zgodnym z prawem celem udostępnienia.

Przepis art. 26 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie danych osobowych stanowi, iż „administrator danych (...) powinien dołożyć szczególnej staranności w celu ochrony interesów osób, których dane dotyczą, a w szczególności jest obowiązany zapewnić, aby dane były merytorycznie poprawne i adekwatne w stosunku do celów, w jakich są przetwarzane". Nie jest więc dopuszczalne udostępnienie współwłaścicielom określonej nieruchomości danych, których przetwarzanie nie jest niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności jej zarządcy.

Stosownie do art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Aby wspólnota mogła skorzystać z tego uprawnienia, jej członkowie powinni znać dane osobowe właściciela i wysokość jego zadłużenia wobec wspólnoty.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że dopuszczalność udostępnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej danych dotyczących zaległości we wnoszeniu opłat przez innych jej członków wynika z przepisów prawa, a tym samym znajduje oparcie w przesłance określonej w art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie danych osobowych.

Źródło: Generalny Inspektor Danych Osobowych

[emailmonia]

Zaoszczędzenie kosztów windykacji

Roszczeń o czynsz i opłaty związane z eksploatacją mieszkania najłatwiej dochodzic w postepowaniu tzw. upominawczym. Jest to bardzo proste postępowanie, w którym pozew wnosi się na formularzu. Wpis od pozwu w postępowaniu upominawczym 5% wartości przedmiotu sporu (dochodzonej kwoty), przy czym w razie uprawomocnienia się nakazu zapłaty sąd zwraca 3/4 tej opłaty.

Pierwszym krokiem, niezbędnym do tego, aby zarządca mógł wyegzekwować zapłatę zaległych opłat, jest skierowanie do właściciela lub najemcy wezwania do zapłaty. Wezwanie należy nadać pocztą poleconą z uwagi na to, że pokwitowanie nadania będzie stanowić później załącznik do pozwu oraz dowód potwierdzający wezwanie dłużnika do dobrowolnego spełnienia świadczenia. W powyższym piśmie należy wskazać kwotę, numer konta bankowego oraz termin, do którego dłużnik zobowiązany jest ją uiścić.

Następnie, w razie braku zaspokojenia roszczenia we wskazanym w wezwaniu do zapłaty terminie, zarządca będzie mógł przygotować pozew o zapłatę.

Tutaj Wzór
[link widoczny dla zalogowanych]

Sąd rozpatruje sprawę na posiedzeniu niejawnym, bez udziału stron i wydaje tzw. nakaz zapłaty. W nakazie zapłaty sąd nakazuje pozwanemu, by w terminie dwóch tygodni (od jego doręczenia) zaspokoił roszczenie w całości (wraz z kosztami) lub w tym samym terminie wniósł do sądu sprzeciw. Pozwany otrzymuje nakaz zapłaty wraz z pozwem oraz pouczeniem dotyczącym sposobu wniesienia wspomnianego sprzeciwu i skutkach niezaskarżenia nakazu.

W razie uprawomocnienia się nakazu zapłaty, można wystąpić do sądu o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności i kierowac tak przygotowany tytuł wykonawczy do komornika.

Podstawa prawna: art. 497(1)–505 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296).

[emailmonia]

Niedozwolone klauzule

W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Dotyczy to na przykład umów stosowanych przez banki, operatorów telefonicznych, deweloperów, zakłady ubezpieczeń, biura podróży, dostawców gazu i energii elektrycznej itp. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule stawiające jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary lub wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podkreślić należy, że zawsze obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron - na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Konsument, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu przedsiębiorca, zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta. Natomiast, jeśli umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to - zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym - takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa. Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie. Może przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub jednej z finansowanych z budżetu Państwa organizacji konsumenckich (Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich).

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców działających w wielu branżach - od szkół językowych i uczelni niepublicznych, przez organizatorów turystyki, zakłady ubezpieczeń i banki aż po telewizje kablowe i dostawców gazu. W ich następstwie skierowanych zostało szereg pozwów do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane. Warto wspomnieć, że prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim (powiatowym) rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz konsumentom.

Zródło: strona internetowa UOKiK

[emailmonia]

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Klauzula niedozwolona (abuzywna) to termin, który coraz częściej znany jest świadomym swych praw klientom. W przypadku tak poważnego przedsięwzięcia, jakim jest zakup nieruchomości mieszkaniowej, powinniśmy za wszelką cenę się upewnić, że umowa, jaką podpisujemy, będzie od nich wolna

Klient podpisujący umowę z podmiotem o silniejszej pozycji ma ograniczoną możliwość negocjowania umowy lub czasami nie ma jej wcale Taka sytuacja często dotyczy wzorców umów stosowanych przez firmy deweloperskie. Silniejsza pozycja jednego z kontrahentów sprzyja konstruowaniu umowy w sposób jednostronny, poprzez narzucenie klientowi zapisów, które nie są dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy.

Aby uznać konkretne postanowienie umowy za klauzulę niedozwoloną, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

· wzorzec umowy funkcjonuje z udziałem konsumentów;

· postanowienie umowy nie było uzgadniane indywidualnie z konsumentem (tj. gdy nie miał on realnego wpływu na treść umowy);

· postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy;

· postanowienie nie określa głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Najczęściej spotykane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich:

1. Klauzule waloryzacyjne (Sposób w jaki deweloperzy przedstawiają cenę końcową za nieruchomość powinien być jasny, precyzyjny i nie budzący wątpliwości. Wprowadzenie klauzul waloryzacyjnych skutkuje trudnościami w jednoznacznym określeniu ceny. Ponadto postanowienia umowy nie mogą przyznawać przedsiębiorcy możliwości podwyższenia ceny bez uprawnienia konsumenta do odstąpienia od niej), np. Koszty budowy 1 m kw. powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy.

2. Postanowienia dotyczące wpłat dokonywanych przez konsumentów przed zawarciem umowy deweloperskiej (stosowane w przypadku tzw. umów rezerwacyjnych, w zamian za określoną opłatę rezerwacyjną konsument dostaje jedynie prawo pierwokupu danego lokalu), np. W przypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej przez zlecającego przysługuje mu zwrot wpłaconej kwoty pomniejszonej o 10 proc. w ciągu 30 dni od złożenia pisemnej rezygnacji.

3. Zapisy wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (Obie strony odpowiadają, za każde naruszenie postanowień umownych, a przede wszystkim nie mogą wyłączać w drodze umowy swojej odpowiedzialności za niedochowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania. Ograniczenia te mogą dotyczyć zwłoki w realizacji inwestycji albo wydania kupującemu nieruchomości, niewykonania lub nienależytego wykonania umowy np. dopiero po spełnieniu odpowiednich przesłanek, rękojmi za wady fizyczne nieruchomości), np. Drobne usterki, które nie mają wpływu na możliwość użytkowania przez Inwestora przedmiotu umowy nie stanowią podstawy wstrzymania odbioru końcowego. Zaistnienie takich usterek strony ujawnią w protokole odbioru końcowego, w którym wyznaczą dodatkowy termin ich usunięcia.

4. Klauzule przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie (Deweloper powinien wykonać umowę zgodnie z jej treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu. Niekiedy w praktyce przysparza to przedsiębiorcy wiele trudności, chociażby ze względu na decyzje administracyjne albo wymogi urbanistyczno-architektoniczne. To powoduje, że deweloperzy sami dokonują zmian w zawartym przez nich zobowiązaniu bez zgody konsumenta, np. przedłużają termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, zmieniają projekty budynków mieszkalnych. O ile zmiana umowy lub istotnych cech świadczenia jest przewidziana w przepisach kodeksu cywilnego, to może ona mieć miejsca tylko w przypadku zaistnienia ważnych przyczyn wskazanych w tej umowie i nie może być to zmiana o charakterze jednostronnym.), np. Spółdzielnia zastrzega możliwość dokonania zmian w projekcie architektonicznym w przypadkach uzasadnionych względami technicznymi.

5. Postanowienia nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej (odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy (W przypadku niezawarcia lub niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej strony mogą przewidzieć w umowie obowiązek zapłaty kary umownej. Obowiązek ten jednak, zgodnie z zasadą równości stron, dotyczy zarówno dewelopera, jak i konsumenta. Niedopuszczalne jest nałożenia kary umownej jedynie na konsumenta albo nałożenia kary umownej na obie strony, przy czym wysokość jej w odniesieniu do kupującego jest rażąco wygórowana.), np. Spółka może wypowiedzieć niniejszą umowę w sytuacji, gdy: (…) Kupujący nie przystąpi w terminie wskazanym przez Spółkę do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (…). W takim przypadku Spółka zobowiązuje się zwrócić Kupującemu wpłacone przez niego kwoty na poczet ceny sprzedaży Lokalu Mieszkalnego pomniejszone o naliczoną karę umowną w wysokości 10 proc. Ceny Netto Lokalu Mieszkalnego, w trybie przewidzianym w par. 2 ust. 9 Umowy.

6. Klauzule przyznające deweloperom prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie (W przypadku niewykonania zobowiązania wierzycielowi przysługuje żądanie odsetek za zwłokę oraz naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Innym rozwiązanie w sytuacji zwłoki w wykonaniu umowy jest wyznaczenia dodatkowego terminu z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy. Niestety w wielu wypadkach jest tak, że deweloper przyznaje sobie prawo w stosunku do konsumenta, który nie dokonał zapłaty ceny lub jej raty w terminie, odstąpienia od umowy z jednoczesną zapłatą wysokiej kary umownej.), np. W razie niezapłacenia przez Kupującego I raty w terminie określonym w ust. 5 lit. a) Spółce przysługuje prawo odstąpienia od zawartej umowy, a Kupującemu nie przysługują żadne roszczenia względem Spółki.

7. Postanowienia zastrzegające wydłużone terminy zwrotu konsumentowi środków pieniężnych

8. Zapisy uzależniające rozliczenie w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą nieruchomości (Nie ma żadnych przesłanek, dla których rozliczenie stron po odstąpieniu od umowy przez konsumenta miałoby nastąpić dopiero po znalezieniu nowego nabywcy, a nawet wpłaceniu przez niego odpowiednich środków finansowych. A zatem postanowienie w takim kształcie uzależnia odpowiedzialność dewelopera za spełnienie świadczenia polegającego na wypłacie konsumentowi wniesionej przez niego kwoty od tego, czy znajdzie on inny podmiot gotowy do nabycia mieszkania, z którego zrezygnował konsument.), np. W tym przypadku Sprzedawca zwraca Kupującemu dokonane wpłaty pomniejszone o wartość kary umownej. Zwrot wymienionych kwot dla Kupującego nastąpi w ciągu 14 dni po sprzedaży przez Sprzedawcę osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego i wystawieniu faktury korygującej – nie później jednak niż w ciągu 9 miesięcy od daty rozwiązania umowy.

9. Klauzule przyznające deweloperom prawo do stwierdzenia skuteczności doręczenia pism (O tym czy druga strona, w tym przypadku konsument, odebrał oświadczenia w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać, nie może decydować deweloper i wprowadzać ograniczeń w postanowieniach umowy.), np. Strony ustalają zgodnie, że wysłanie przez nie na adresy podane w niniejszej umowie listu poleconego lub przesyłki kurierskiej będzie uważane za ich skuteczne powiadomienie.

10. Postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością (Powszechną praktyką deweloperów jest wprowadzanie do wzorców umowy postanowień stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez okres wskazany w umowie będzie deweloper lub podmiot przez niego wskazany. W ten sposób konsument pozbawiany zostaje prawa do swobodnego określenia w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzenia zarządu osobie fizycznej albo prawnej.), np. Kupujący wyraża zgodę na powierzenie zarządu i administracji budynku na okres nie krótszy niż dwa lata zarządcy wskazanemu przez Dewelopera licząc od dnia uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

11. Zapisy dotyczące przetwarzania danych osobowych

12. Klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową (Sprzeczne z dobrymi obyczajami są postanowienia, które przewidują, że jeżeli konsument nie stawi się w wyznaczonym terminie w celu protokolarnego obioru nieruchomości, deweloper jest uprawniony do jednostronnego jej odbioru i stwierdzenia, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Jednocześnie w umowach zamieszczane są zastrzeżenia, że takie działanie jest jednoznaczne z wykonaniem przez dewelopera umowy w tym zakresie. Niekiedy deweloperzy sporządzają jednostronnie protokół, który traktowany jest jako protokół odbioru podpisany przez obie strony.), np. Jeżeli Klient nie stawi się w celu odbioru Przedmiotu Sprzedaży w drugim terminie, Lokal będzie uważany za odebrany przez Klienta bez zastrzeżeń.

13. Klauzule wyłączające jurysdykcję sądów polskich lub narzucające rozpoznanie sprawy przez sąd, który nie jest właściwy.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów regularnie kontroluje wzorce umów stosowanych przez różne podmioty, miedzy innymi przez deweloperów, ale także przez banki, dostawców mediów etc. Jeśli kontrola UOKiK wykaże zapisy naruszające zbiorowy interes klienta, kierowany jest pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych (można znaleźć go na stronie [link widoczny dla zalogowanych]) i od tego momentu ich stosowanie w umowach z konsumentami jest zakazane. Tenże rejestr prowadzony jest w oparciu o prawomocne wyroki uwzględniające powództwa przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie.

Zgodnie z art. 479 Kpc, powództwo do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o uznanie postanowień wzorca za niedozwolone może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą postanowienie, którego uznania za niedozwolone żąda pozwem (w praktyce może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową, jak również organizacja konsumencka lub rzecznik praw konsumentów). Odnośnie do terminu, w jakim można wystąpić z żądaniem uznania postanowień wzorca za niedozwolone, to możliwe jest wniesienie powództwa również wtedy, gdy pozwany zaniechał już stosowania kontrowersyjnego postanowienia, pod warunkiem że od zaniechania nie minęło 6 miesięcy. W razie uwzględnienia powództwa Sąd w treści wyroku przytoczy postanowienie wzorca uznane za niedozwolone oraz zakaże ich wykorzystywania. Na podstawie tego typu wyroków Prezes UOKiK prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Ważne jest, iż zgodnie z art. 479 Kpc wyrok prawomocny ma skutek względem osób trzecich od momentu wpisania niedozwolonego postanowienia do rejestru.

Co istotne, Sąd Najwyższy uznał, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art.23a (obecnie art. 24 ustawy z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów) „jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowień umownych przez innego przedsiębiorcę, który nie był stroną lub uczestnikiem postępowania zakończonego wpisem danej klauzuli do rejestru”. W praktyce, w trakcie negocjacji z deweloperem, możemy powoływać się na rejestr niedozwolonych postanowień umownych, jeśli wydane decyzje dotyczą zapisów w umowach, a postępowanie nie dotyczyło danego dewelopera.

Co równie ważne, Sąd najwyższy podkreślił, że „praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpienia jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru”.

Na etapie zapoznawania się z umową można zwrócić się o poradę do Rzecznika Praw Konsumenta albo do Federacji Konsumentów, lub odpłatnie do kancelarii prawnej. W sytuacji, gdy okaże się, że w umowie są zawarte klauzule niedozwolone, nie powinniśmy takiej umowy podpisywać. Idealnym rozwiązaniem jest zwrócenie deweloperowi uwagi, że dane zapisy są niedozwolone i powinny być z umowy usunięte. Jeśli deweloper tego nie zrobi, możemy postraszyć go, że złożymy zawiadomienie do UOKiK. Zawiadomienie musi mieć formę pisemną, wystarczy kilka zdań: w danej umowie znajduje się następująca niedozwolona klauzula z rejestru – i trzeba dołączyć umowę. Teoretycznie UOKiK może na takiego dewelopera nałożyć karę w wysokości do 10 proc. jego rocznego przychodu. Wielu klientów firm deweloperskich przekonało się jednak, że negocjacje z deweloperem rzadko przebiegają w tak idealny sposób. Oczywiście, najrozsądniej byłoby nie podpisywać takiej umowy i poszukać mieszkania u innego dewelopera. Trudno podejmuje się taką decyzję, bo przecież to konkretne mieszkanie najbardziej nam odpowiada i szukaliśmy go długo. Jeśli, mając świadomość i wiedzę, co do konkretnych zapisów zdecydujemy się jednak taką umowę podpisać, musimy pamiętać o podstawowej zasadzie: klauzule niedozwolone zawarte w umowie nie wiążą nas z mocy prawa. Po podpisaniu umowy powinniśmy napisać sprzeciw, co do konkretnych zapisów i doręczyć go deweloperowi za potwierdzeniem odbioru oraz zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Jeżeli deweloper będzie chciał wykorzystać klauzule niedozwolone - zadziała niezgodnie z prawem. W przypadku, gdy deweloper nie uwzględni naszych roszczeń, możemy ich dochodzić sądownie. W takiej sytuacji pomocą służą: Miejski lub Powiatowy Rzecznik Konsumentów, Federacja Konsumentów oraz Stowarzyszenie Konsumentów Polskich.

Doświadczenie jednak uczy, że pomimo uznania konkretnego zapisu za klauzulę niedozwoloną, takie zapisy są nadal stosowane. W tym miejscu należy przypomnieć starą jak świat, uniwersalną zasadę: umowy należy uważnie czytać zanim się je podpisze, a nie wtedy, kiedy pojawia się problem. Pocieszające jest jednak to, że obecnie to przede wszystkim deweloperzy śledzą publikowaną przez UOKiK listę klauzul abuzywnych. Dzieje się tak dlatego, że chcą oni uniknąć w przyszłości sporów z klientami, które mogą niekorzystnie odbić się na ich wizerunku. Nie zwalnia to jednak konsumentów z zachowania ostrożności i wnikliwej analizy umowy przed jej podpisaniem. Zalecana jest także konsultacja z prawnikiem.

Źródła:

Problematyka niedozwolonych postanowień umownych została uregulowana w:

- Dyrektywie Rady Nr 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych klauzul umownych w umowach zawieranych z konsumentami (Dz. U. Nr L 95 z 21 kwietnia 1993, s. 29 i następne);

- Ustawie z 2 marca 2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (Dz. U. Nr 22, poz.271, z późn. zm.);

- Ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.);

- Ustawie z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.);

- Rozporządzeniu Rady Ministrów z 19 lipca 2000 r. w sprawie wzoru rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (Dz. U. Nr 62, poz. 723);

- Ustawie z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (Dz. U. Nr 12, poz. 114, z późn. zm.);

- Ustawie z 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804, z późn. zm.).

[emailmonia]

We wspólnocie nie ma kworum

Często podczas zebrań wspólnot mieszkaniowych pojawia się określenie stwierdzające istnienie lub brak kworum. Niesłusznie.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wszystkim właścicielom lokali przysługują w związku z tym określone prawa i obowiązki. Jednym z nich jest prawo głosu. Zgodnie z art. 23 ust.1 ustawy z o własności lokali z 24.06.1994 roku, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo oddanych indywidualnie. Jeśli na zebraniu wspólnoty nie wszyscy właściciele lokali są obecni, by podjac uchwałę trzeba zebrać glosy pozostałych. W zawiadomieniu o zebraniu, wysyłanym do każdego właściciela wraz z projektami uchwał, powinien się znaleźć zapis, że w przypadku nieobecności na zebraniu należy oddać głos, składając podpis na przesłanych projektach, a uchwały z oddanym w ten sposób głosem przekazać na adres wspólnoty mieszkaniowej.

Stwierdzenia, że „w przypadku braku kworum na zebraniu należy rozpocząć głosowanie uchwał na zebraniu i uzupełnić je w drodze indywidualnego zbierania głosów” są rozumowaniem błędnym. W głosowaniu we wspólnocie mieszkaniowej nic się bowiem nie uzupełnia. Głosować mają wszyscy właściciele, obecni i nieobecni na zebraniu, a zarząd ma im to umożliwić. Jeśli na zebranie przyjdą właściciele posiadający łącznie 0,26 udziałów w nieruchomości wspólnej - zebranie musi się odbyć. Oczywiście pod warunkiem, że zostało zwołane prawidłowo, tzn. w trybie art. 32 ustawy o własności lokali.

Przewodniczący zebrania nie stwierdza więc istnienia kworum lub jego braku, bo pojęcie to nie dotyczy wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Nie można go jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty. Jest to jego wybór. Zarząd wspólnoty musi jednak posiadać dokument stwierdzający, że prawidłowo powiadomił tę osobę o zebraniu, dostarczając pisemne zawiadomienie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny, miejsca i porządku obrad.

[emailmonia]

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

Właściciele lokali podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w formie uchwał stanowiących kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 Ustawy o Wlasności Lokali, tj.:


1) na zebraniu właścicieli,
2) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,
3)w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd.


O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy opowiedziała się za nią większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Liczba oddanych głosów obliczana jest: albo na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali, którzy wzięli udział w głosowaniu (taka siła głosu jaki jest udział danego właściciela w nieruchomości wspólnej) lub zależy od liczby tych właścicieli. Zgodnie z brzmieniem art. 23 uchwały podejmowane są albo większością głosów liczoną wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, albo wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu nowelizacji Ustawy o Własności Lokali z dnia 16 marca 2000 roku zasadą było obliczanie głosów na podstawie wielkości udziałów, ponieważ głosowanie wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos, było możliwe tylko wtedy, gdy właściciele lokali zdecydowali o tym większością głosów liczoną wielkością udziałów.W praktyce, gdy jeden z właścicieli lokali posiadał większość, czyli ponad „50 procent" udziałów - bez jego aprobaty nie było możliwe podjęcie jakiejkolwiek uchwały.

Nowelizacja z 2000 roku wprowadziła zasadniczą zmianę tej sytuacji, ponieważ dała możliwość głosowania wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos - na skutek zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów ( „20 procent") w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 ( „100 procent") lub większość ( „50 procent") udziałów należy do jednego właściciela. Ustawa nie zawiera postanowień, które ograniczałyby właścicieli czasowo w zakresie możliwości złożenia takiego żądania - mogą więc to uczynić do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.

[emailmonia]

Z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Za co płaci Wspólnota?

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Co to są czynności zwyklego zarządu i kiedy potrzebna jest uchwała Wspólnoty?

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8 ) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10 ) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jak są podejmowane uchwały? Jaka jest potrzebna większość według ustawy?


Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

WAŻNE!


We wspólnocie mieszkaniowej nie ma potrzeby określania rodzajów większości przy głosowaniu (tzn. większości zwykłej, bezwzględnej, czy kwalifikowanej), bowiem akt głosowania jest wyrazem woli właścicieli lokali jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. We wspólnotach obowiązuje głosowanie większością w/g wielkości udziałów - 50% + 1% głosów oddanych za - lub gdy Wspólnota podejmie uchwałę (1 głos - 1 nieruchomość) - 50 + 1 głosów oddanych za.

Własność (współwłasność) podlega konstytucyjnej, równej dla wszystkich ochronie prawnej i może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W ustawie o własności lokali, w odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych, ograniczono prawa mniejszości właścicieli lokali postanowieniem, że uchwały zapadają wolą większości właścicieli lokali. W żadnym wypadku o rzeczy wspólnej nie może decydować mniejszość wbrew woli większości, bowiem wymagałoby to jednoznacznej dyspozycji ustawowej, a nadto nie mogłoby naruszać istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP).

Zwracam uwagę na fakt, że w przepisach ogólnych kodeksu cywilnego ustawodawca przewidział możliwość uznania za nieważną umowy (jej postanowień) sprzecznej z ustawą albo mającą mająca na celu obejście ustawy (58 § 1 kc) lub sprzeczną z zasadami współżycia społecznego (58 § 1 kc). Sankcją za ww. "nieprawidłowości" jest nie tylko możliwość uznania za nieważne zakwestionowanego postanowienia ze względu na jego sprzeczność z ustawą, zasadami współżycia społecznego bądź cel obejścia ustawy, ale również całej umowy za nieważną, gdy z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością [tu bez niedozwolonego postanowienia umownego] czynność nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 kc).

[emailmonia]

Wyłączenie prądu przez ENION/TAURON

Stanowisko Prezesa URE (Urzędu Regulacji Energetyki) dotyczące stosowania art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne w sprawie wstrzymania dostaw energii elektrycznej


PREZES URZĘDU REGULACJI ENERGETYKI

dr Leszek Juchniewicz

BPR-029-15/2005/MSz


Stanowisko Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki dotyczące stosowania art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne

W związku z pojawiającymi się wątpliwościami dotyczącymi stosowania art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne określającego tryb wstrzymania dostaw energii elektrycznej, paliw gazowych i ciepła, z powodu zwłoki z zapłatą, poniżej przedstawiam stanowisko w tej sprawie.

I. Zgodnie z art. 6 ust. 3a ustawy- Prawo energetyczne, przedsiębiorstwa energetyczne, zajmujące się przesyłaniem i dystrybucją paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła, mogą wstrzymać dostarczanie paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła w przypadku, gdy odbiorca zwleka z zapłatą za pobrane paliwo gazowe, energię elektryczną lub ciepło albo świadczone usługi, co najmniej miesiąc po upływie terminu płatności, pomimo uprzedniego powiadomienia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wstrzymanie dostaw energii elektrycznej, paliw gazowych lub ciepła powinno być poprzedzone stosowną procedurą, której naruszenie lub niedochowanie skutkuje bezprawnością działań przedsiębiorstwa energetycznego i tym samym uznaniem wstrzymania dostaw za nieuzasadnione.

Tak więc, w przypadku wystosowania przez przedsiębiorstwa energetyczne do odbiorcy wspomnianego wyżej powiadomienia, powinno ono zawierać następujące elementy:

1. pouczenie o treści art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne,

2. informację o upływie miesięcznego terminu zwłoki w realizacji płatności za dostarczone energię elektryczną, paliwo gazowe lub ciepło,

3. wskazanie dodatkowego dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych
i/lub bieżących należności,

4. informację o skutkach nieuregulowania tych należności tj. o możliwości wstrzymania dostaw po upływie wskazanego terminu i zamiarze wypowiedzenia umowy.

Wywołanie skutków przewidzianych w powiadomieniu uzależnione jest od skutecznego doręczenia tego powiadomienia (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

Jak wspomniano wyżej, uchybienie przez przedsiębiorstwa energetyczne trybowi określonemu w art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne stanowi podstawę do stwierdzenia, iż wstrzymanie dostaw było nieuzasadnione.

Pogląd taki został wyrażony m.in. w wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 grudnia 2004 r. sygn. akt XVII Ame 49/03. W ocenie tego Sądu przepis art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne “(…) został wprowadzony w interesie odbiorcy, gdyż uniemożliwia on zastosowanie umownych, mniej korzystnych dla odbiorcy zasad wstrzymywania dostaw. Przepis ten jako lex specialis wyłącza zastosowanie ogólnych zasad przewidzianych w kodeksie cywilnym.” Sąd ten stwierdził także, że “W niniejszej sprawie zainteresowany [przedsiębiorstwo energetyczne] przed wstrzymaniem dostaw energii elektrycznej do obiektu powoda [odbiorcy] z powodu zwłoki w opłaceniu należności za energię (…) nie wyczerpał procedury przewidzianej w art. 6 ust. 3a prawa energetycznego poprzedzającej wstrzymanie dostaw energii i o ile został zachowany termin miesięczny poprzedzający wstrzymanie dostaw energii elektrycznej (…) to zainteresowany nie spełnił drugiej przesłanki z tego artykułu – uprzedzenia powoda na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych należności.”

II. W związku ze stosowaną praktyką wielokrotnych, krótkotrwałych wyłączeń w celu zmuszenia odbiorców do zapłaty zaległych należności stwierdzam, iż działania takie należy uznać za niedopuszczalne i traktować jako nadużycie prawa. W przypadku wielokrotnego wstrzymywania dostaw z powodu nieuiszczenia opłat przez odbiorcę, przedsiębiorstwo energetyczne przed każdym takim wstrzymaniem powinno wyczerpać tryb określony w art. 6 ust. 3a ustawy – Prawo energetyczne. Każde wyłączenie powinno być oceniane odrębnie. Zwracam też uwagę na treść art. 6 ust. 3b ustawy – Prawo energetyczne, który stanowi, iż przedsiębiorstwo energetyczne jest obowiązane do bezzwłocznego wznowienia dostarczania paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła, wstrzymanego z powodów, o których mowa w ust. 3 i 3a, jeżeli ustaną przyczyny uzasadniające wstrzymanie ich dostarczania. Podkreślić również należy, iż z treści art. 6 ust. 3a ustawy nie wynika obowiązek przedsiębiorstwa energetycznego wstrzymania dostaw w razie ziszczenia się warunków określonych w tym przepisie. Tym samym, nie zawsze i nie w każdej sytuacji przedsiębiorstwo musi korzystać z tej formy wyegzekwowania zaległych należności.
W sytuacji, gdy przedsiębiorstwo energetyczne uznaje, iż w zakresie spłaty zaległości za dostarczoną energię istnieje pole do kompromisu pomiędzy nim a odbiorcą, to narzędziem właściwym do ustalenia sposobu spłaty zaległości może być zawarcie stosownego porozumienia określającego terminy spłat, niekoniecznie zaś wprowadzanie ograniczeń w dostarczaniu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła. Przedsiębiorstwa energetyczne powinny bowiem budować relacje z odbiorcami, w taki sposób, aby nie wykorzystywać swojej silniejszej pozycji. W świetle powyższego nie widzę podstaw do sanowania tego typu zachowań w ramach prowadzonych postępowań o nieuzasadnione wstrzymanie dostaw.

[emailmonia]

KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

Podczas Walnego Zebrania członków Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, które odbyło się na przełomie marca i kwietnia 2001 roku w Kazimierzu Dolnym nad Wisłą, uchwalono Kodeks Etyki Zawodowej zarządcy nieruchomości i wybrano Komisję Etyki Zawodowej, która będzie czuwała nad przestrzeganiem tego kodeksu.



§ 1

Zarządcą nieruchomości w rozumieniu niniejszego dokumentu jest osoba wykonująca zawód zarządcy nieruchomości na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.



§ 2

Zasady etyki zawodowej zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi zasadami moralności oraz nie naruszają w żaden sposób prawa obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.



§ 3

Zarządca nieruchomości obowiązany jest do przestrzegania obowiązujących przepisów prawa, norm wykonywania zawodu i zasad współżycia społecznego oraz dbałości o swoją godność osobistą, szczególnie w czasie wykonywania czynności zawodowych.



§ 4

Zarządca nieruchomości przy wykonywaniu obowiązków zawodowych obowiązany jest do postępowania zgodnie z zasadami zawartymi w tym kodeksie oraz dbałości o słuszny interes zlecającego zarząd.



§ 5

Zarządca nieruchomości obowiązany jest do powstrzymania się od wszelkich zachowań, które mogłyby zaszkodzić dobrej opinii o zawodzie zarządców nieruchomości.

Postępowanie zarządcy nieruchomości, które poniża go w opinii publicznej lub podważa zaufanie do wykonywanych przez niego czynności zawodowych, stanowi naruszenie norm etycznych.



§ 6

W celu profesjonalnej obsługi klienta zarządca nieruchomości obowiązany jest do stałego doskonalenia wiedzy w zakresie zagadnień prawnych, ekonomiczno-podatkowych, technicznych oraz standardów zawodowych zarządcy nieruchomości.



§ 7

Zarządca nieruchomości powinien wykonywać usługi według swojej najlepszej wiedzy i woli, uczciwie i z należytą starannością.



§ 8

Zarządcy nie mogą zatajać przed osobą, na rzecz której świadczą usługi, istotnych i znanych faktów związanych z zarządzana nieruchomością ani nie mogą osoby takiej wprowadzać w błąd co do faktów i praw dotyczących zarządzanej nieruchomości.



§ 9

Zarządców obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszystko, czego dowiedział się on w związku z wykonywaniem zawodu, a co mogłoby w jakikolwiek sposób naruszyć interesy osób trzecich oraz zlecającego, chyba że z obowiązku tego zwolniony został przez uprawniony organ. Zarządca nieruchomości zobowiązany jest w szczególności do nie ujawniania osobom trzecim informacji, które w związku z wykonywanym zawodem zyskał od zamawiającego. Obowiązek zachowania tajemnicy spoczywa na zarządcy nieruchomości także po ustaniu zarządzania nieruchomością.



§ 10

Zarządca nieruchomości pozostaje lojalny wobec interesów zamawiającego i nie angażuje się w żadne działania, co do których może zaistnieć uzasadnione podejrzenie, że pozostają sprzeczności z interesami klienta.



§ 11

Zarządca nieruchomości nie jest związany żądaniami zamawiającego, a także użytkownika jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa lub standardami zawodowymi.



§ 12

Stosunki między zarządcami powinny opierać się na wzajemnej lojalności i koleżeństwie.



§ 13

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest powstrzymać się od działań stanowiących nieuczciwą konkurencję lub nieuczciwą reklamę.

W szczególności, jeżeli zarządca negocjuje wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością, nie wolno innemu zarządcy, który powziął o tym wiadomość, oferować cenę niższą za tę usługę (nie dotyczy to ustalania wynagrodzenia zarządcy w drodze przetargu lub konkursu).



§ 14

Materiały promocyjne i sposób ich prezentacji nie mogą wywoływać wrażenia negatywnego co do jakości usług oferowanych przez innych zarządców nieruchomości lub w jakikolwiek sposób im szkodzić.



§ 15

Jeżeli nie koliduje to z interesami zlecających zarząd, zarządcy powinni udzielać sobie wzajemnej pomocy w pracy zawodowej.



§ 16

Zarządca utrzymuje nieruchomość w stanie nie pogorszonym, a w uzasadnionych przypadkach zobowiązany jest do inwestowania w nią zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz możliwościami finansowymi wynikającymi z umowy zawartej ze zlecającym.



§ 17

Zarządca nieruchomości prowadzi wymagane prawem ewidencje księgowo- finansowe, odrębne dla każdej zarządzanej nieruchomości.



§ 18

Obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest gromadzenie i staranne przechowywanie wszelkich dokumentów dotyczących zarządzanej nieruchomości.



§ 19

Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi zamawiającego, w szczególności:

1. nie dopuszcza do mieszania środków pieniężnych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi klientów,
2. nie wykorzystuje pieniędzy jednego zamawiającego w celu przysporzenia korzyści innemu zamawiającemu,
3. zabezpiecza środki finansowe klientów przed wszelkimi dającymi się przewidzieć niekorzystnymi sytuacjami,
4. środki pieniężne zamawiających zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych i postępuje z nimi zgodnie z pisemnym żądaniem zamawiającego i postanowieniami umowy.



§ 20

Umowy zawierane przez zarządców nieruchomości z klientami powinny być formułowane jasno i powinny zawierać wszystkie warunki uzgodnione prze strony, łącznie z opisem obowiązków i odpowiedzialności zarządcy.



§ 21

Zarządcy nieruchomości nie wolno przejmować od zainteresowanych, w związku z wykonywanymi czynnościami, jakichkolwiek korzyści osobistych lub majątkowych poza wynagrodzeniem ustalonym w umowie.



§ 22

Zarządca nieruchomości powinien wykazywać wysoką kulturę w kontaktach z użytkownikami.



§ 23

Zarządca nieruchomości nie przestrzegający zasad etyki zawodowej ponosi odpowiedzialność dyscyplinarną. O odpowiedzialności dyscyplinarnej orzeka Komisja Etyki Zawodowej Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.



§ 24

Niniejszy Kodeks wchodzi w życie z dniem uchwalenia go przez Walne Zebranie członków Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.